Vételi ajánlat – Vételi szándéknyilatkozat – Előszerződés

Mi a vételi ajánlat?

 

A vételi ajánlat a vevő egyoldalú, az eladónak címzett nyilatkozata, amelyben kifejezi az adott ingatlan megvásárlására vonatkozó szándékát. Ez a nyilatkozat tartalmazza az ingatlan adatait, a vételárat, a fizetési feltételeket (ütemezés, határidő, stb.), különöse tekintettel a foglalóra.

Az eladó a vételi ajánlatot elfogadja vagy elutasítja. Erre általában a vevő által meghatározott határidő áll rendelkezésére, ez az ajánlati kötöttség időtartama, amely lehet azonnali, vagy néhány napos vagy akár hosszabb határidő. Ha az eladó lényeges kérdést (pl. vételár összege) tekintve az ajánlattól eltérően fogadja el az ajánlatot, akkor az új ajánlatnak minősül a részéről, aminek elfogadásáról vagy elutasításáról a vevőnek kell nyilatkoznia.

A vételi ajánlat megtételével és annak elfogadásával az adásvétel létrejön.

Mindkét nyilatkozat megtétele csak írásban érvényes, tekintettel arra, hogy ingatlanra vonatkozik. Az írásba foglalás történhet papír alapon készített és aláírt okirat formájában, vagy elektronikus aláírással (általában AVDH) ellátott pdf dokumentum formájában.

 

A bíróság iránymutatása és a joggyakorlat alapján a vételi ajánlatnak legalább a következőket kell tartalmaznia:

- Vevő neve, születési neve, születési helye és ideje, lakcíme, ha lehet a személyi azonosítója

- Az érintett ingatlan helyrajzi száma és címe

- A vételár összege

- Vevő kötelezettségvállalása az ingatlan megvásárlására

- Keltezés hely és ideje, aláírás

 

 

A vételi ajánlat egy fontos dokumentum, amely joghatás kiváltására alkalmas, tehát aláírása következményekkel jár.

 

A vételi ajánlat előnyei közé tartozik éppen a joghatás kiváltására alkalmas volta, továbbá hogy írásba foglalása szükséges. Ez egyben a hátránya is, mivel ajánlati kötelezettséget keletkeztet, elfogadása pedig létrehozza az adásvételi szerződést. A vételi ajánlatban foglalt feltételeken a felek az elfogadást követően csak közös megegyezéssel változathatnak. Ezzel feltehetően nincs tisztában valamennyi leendő vevő és eladó az ingatlanvásárlás kezdetén.

 

Mindezekre tekintettel célszerű, ha a vevő a vételi ajánlat megtételét megelőzően ügyvéd tájékoztatását és tanácsát kéri annak érdekében, hogy a vételi ajánlat megalapozott legyen, és a vevő érdekeit, jogait védje.

 

 

Mi a különbség a vételi ajánlat és a vételi szándéknyilatkozat között?

 

A két fogalom lényegében ugyanazt takarja. A vételi ajánlat a Polgári Törvénykönyvben és a jogi nyelvben használt kifejezés, a vételi szándéknyilatkozat elnevezés az ingatlanközvetítői tevékenység során terjedt el. Többnyire az ingatlanközvetítők készítenek egy úgynevezett vételi szándéknyilatkozat mintát, amelyet aztán a vevővel aláíratnak, majd az eladónak átadják azzal, hogy elfogadhatja vagy elutasíthatja.

 

Így mit a vételi ajánlat kapcsán leírtam, az irányadó a szándéknyilatkozatra is. Felhívnám rá tehát a figyelmet, hogy egy ilyen elnevezésű nyilatkozat (okirat) is kötelező erővel bír az ajánlati kötöttség időtartama alatt.

 

 

Végül az előszerződésről

 

Az előszerződés is sokban hasonlít a vételi ajánlathoz. Ebben a felek megállapodnak abban, hogy későbbi időpontban szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit. Az előszerződést teljes bizonyító erejű magánokiratba foglaltan, tehát elsősorban ügyvédi ellenjegyzéssel ellátva, de legalább két tanúval hitelesítve szükséges megkötni.

 

Az előszerződés alapján a felek kötelesek megkötni a végleges adásvételi szerződést. Ennek elmaradása esetén bármelyikük bírósághoz fordulhat a szerződés létrehozása érdekében.

 

A szerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy

a) az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené;

b) a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;

c) a körülmények megváltozását nem ő idézte elő; és

d) a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.

 

Ezek a törvényben felsorolt okok, és csak ezekben az esetekben hivatkozhat valaki a szerződés megkötésének megtagadására.

 

Az előszerződésben foglalt szerződési feltételektől az eladó és a vevő csak közös megegyezéssel térhet el. Ezért rendkívül fontos, hogy az előszerződésben minden lényeges körülmény benne legyen, és a felek kellően átgondolják az előszerződésbe foglalt nyilatkozataikat. Szükséges ellenőrizni a tulajdoni lapot, utánajárni az esetleges terheknek, és a vevőnek biztosan tudnia kell azt, hogy a vételárat milyen feltételekkel fogja megfizetni. Természetesen van arra lehetőségük a feleknek, hogy az előszerződést közösen felbontsák, vagy úgy rendelkezzenek, hogy bizonyos konkrét feltétel bekövetkezte esetén az előszerződés hatályát veszti. Ezekben az esetekben a kötelező ereje is megszűnik.

 

Javaslom, hogy ingatlan adásvételi előszerződés megkötése előtt mindenképpen keress fel ügyvédet, aki tájékoztat az előszerződéssel kapcsolatos tudnivalókról, annak előnyeiről és hátrányairól, valamint az is javasolt, hogy az adásvételi előszerződést az ügyvéd készítse el.

 

 

Vételi ajánlat megtétele, adásvételi előszerződés vagy végleges adásvételi szerződés megkötése kapcsán keress bizalommal!