Mit jelent az elbirtoklás? Hogyan lehet elbirtokolni egy ingatlant?

 

 

 

 

 

 

 

 

Az elbirtoklás feltételei:

Annak megállapítása, hogy az elbirtoklás megvalósult, minden esetben egyedileg történik, ennek során vizsgálni kell, hogy megvalósult-e a sajátjakénti és szakadatlan birtoklás 15 évig. Az elbirtoklás nem feltétlenül történik meg a fenti feltételek esetén, mivel azt megakadályozhatja az, hogy ha a tulajdonos menthető okból nem tudja tulajdonosi jogait gyakorolni. Az elbirtoklást megszakítja, ha a tulajdonos az ingatlan kiadása iránt pert indít, vagy tulajdonosi jogait gyakorolja, továbbá, ha a birtokos több, mint egy éven túl nem használja az ingatlant. Az elbirtoklás megszakadása esetén a birtoklás addigi ideje nem vehető figyelme, hanem újra kezdődik, ha a további feltételei fennállnak.

Ha közben tulajdonosváltozás történt, az nem akadálya az elbirtoklásnak, mivel a jogelődök által megkezdett elbirtoklást a jogutódnál folytatódik.

Nem lehet elbirtokolni az ingatlant, ha valamilyen érvényes jogcím, pl. bérlet, haszonbérlet, haszonélvezeti jog alapján használja valaki. Nem szerezhet elbirtoklással tulajdonjogot, aki bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához.

Ingatlan egy részét is el lehet birtokolni, amennyiben az ingatlan megosztható.

Az elbirtoklás speciális esete:

Van az elbirtoklásnak egy speciális esete, amelyet akkor valósul meg, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné, ha a szerződés az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, és a birtokos – vevő – a vételárat megfizette. Ez esetben az elbirtoklás öt év elteltével bekövetkezik. Az elbirtoklás megállapításához szükség van a korábbi szerződésre.

Az elbirtoklás megállapításának módja:

Az elbirtoklás megállapításának és ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének két lehetséges módja van. 

Az egyik, ami az egyszerűbb, a tulajdoni lapon bejegyzett tulajdonos és az elbirtoklással tulajdont szerző írásbeli megállapodása. Ebben az ügyvéd által ellenjegyzendő megállapodásban a felek rögzítik az elbirtoklás tényét és körülményeit, majd ez alapján kérheti a földhivataltól az elbirtokló a tulajdonjogának bejegyzését.

A másik lehetséges mód, amikor nincs lehetőség a bejegyzett tulajdonossal megállapodni, a bírósági ítélet. Nem jön létre megállapodás, ha pl. a bejegyzett tulajdonos nem ismeri el az elbirtoklást, vagy nem elérhető, illetve túl nagyszámú tulajdonos van, és csak részben elérhetőek. Ebben az esetben a bíróságon pert lehet indítani a tulajdonosok ellen, és a bíróságtól kérni az elbirtoklás megtörténtének megállapítását. A bíróságon tanúkkal és okirattal lehet bizonyítani az elbirtoklás feltételeinek fennállását. Az elbirtokló tulajdonjogának bejegyzése a bírósági ítélet alapján történik meg.

Az elbirtoklás alapján történő tulajdonszerzéshez ügyvéd közreműködése szükséges.

Akár megállapodás, akár peres úton kezdeményezné a jogosult az elbirtoklás megállapítását, mindenképpen szükséges ügyvédhez fordulnia, az első esetben a kötelező ellenjegyzés céljából, második esetben azért, hogy az elbirtoklási perben jogilag megfelelő keresetlevél kerüljön benyújtásra. Ügyvédi irodám ilyen ügyekben elkészíti a megállapodást, illetve szükség szerint a keresetlevelet, és ellátja a perbeli képviseletet.