Mi a közös tulajdon? Hogyan lehet megszüntetni a közös tulajdont?
Egy dolgon, legyen az ingatlan, bankszámla, üzletrész, valamilyen más vagyontárgy, több személyt is megillethet a tulajdonjog, ezt nevezzük közös tulajdonnak.
A közös tulajdon jellemzői:
Az egyes tulajdonosok a tulajdonostársak, akik mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára, e jogot azonban egyikük sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére. A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg, és ilyen arányban terhelik őket a dologgal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is.
A közös tulajdonra és a tulajdonostársak viszonyaira a Polgári Törvénykönyv tartalmazza az alapvető szabályokat, de egyes speciális dolgok, pl. föld, bankszámla, más jogszabály is tartalmazhat rendelkezéseket.
A közös tulajdon lehet osztatlan és osztott is. Osztatlan a közös tulajdon, ha természetben nincs felosztva, hogy adott dolog, pl. földterület melyik részét melyik tulajdonostárs használja. Osztott a közös tulajdon, ha a tulajdonostársak megállapodnak abban, hogy a használatot egymás között térben vagy időben megosztják.
A közös tulajdont érintő kérdések, így különösen a közös tulajdonban lévő dolog használata és a közös tulajdon megszüntetésének ügye leggyakrabban ingatlanok esetében merül fel.
Speciális szabályok vonatkoznak a földterületek közös tulajdonára és annak megszüntetésére, amelyre vonatkozóan itt található néhány hasznos információ: Földterületek osztatlan közös tulajdonának megszüntetése
Hogyan lehet megszüntetni egy ingatlan – lakás, lakóház, telek, stb. – tulajdonjogát?
1. Szerződés:
A tulajdonostársak egyezséget köthetnek a közös tulajdon megszüntetéséről. Ez az egyik leggyorsabb és legegyszerűbb mód, amennyiben sikerül létrehozni a közös megállapodást. Ilyen megállapodás elkészítéséhez ügyvédi közreműködés szükséges, és a változásokat át kell vezetni az ingatlan-nyilvántartásban.
2. Bírósági per:
Ha a tulajdonostársak nem tudnak megegyezni a közös tulajdon megszüntetéséről, annak módjáról és feltételeiről, abban az esetben bármelyikük bírósághoz fordulhat a közös tulajdon megszüntetése iránt.
A tulajdonostárs több módon kérheti ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetését:
- Ő maga megvásárolhatja a többi tulajdonostárs tulajdonrészét (megváltás).
- Vagy kérheti, hogy a másik tulajdonostárs vásárolja meg.
- Amennyiben egyik lehetőség sem áll fenn valamilyen okból, pl. egyik sem vállalja a megváltást, akkor kérheti a bíróságtól, hogy közösen értékesítik az ingatlant egy meghatározott áron.
- A végső lehetőség az ingatlan árverése, amennyiben egyik előző megoldás sem tud megvalósulni.
Per esetén a feleknek meg kell állapodniuk az értékben (vételárban). Ha ez nem sikerül, akkor a bíróság által kérelemre kirendelt igazságügyi szakértő állapítja meg az értéket.
Per esetén a bíróság megkeresése alapján kerül sor a földhivatalban a tulajdonosváltozás bejegyzésére.
3. Speciális eset - társasházzá alakítás
Lakóingatlan, üzleti célú ingatlan vagy nyaraló esetén a közös tulajdon megszüntetésének egy speciális módja is felmerülhet, mégpedig az ingatlan társasházzá alakítása. Erre akkor kerülhet sor, ha az építményben van legalább két önállóan használható egység, vagy ilyet ki lehet alakítani.
A társasház alapítása történhet a tulajdonosok megállapodásával, alapító okirat készítésével, amelyhez szükség van földmérő és ügyvéd közreműködésére. Ha a felek között nincs egyetértés a társasáh alapítását illetően, akkor bármeilyk tulajdonostárs bíróságtól kérheti a társasház létrehozását. A kereselevélhez csatolni kell a társasház alapító okirat tervezetét a földmérési dokumntációval együtt.
A közös tulajdon bírósági perben történő megszüntetése mindenképpen költséges eljárás, még akkor is, ha a per során egyezséget kötnek a felek. Ezért ügyvédként javaslom, hogy mindenképpen peren kívül, közös megállapodással rendezzék a közös tulajdon megszüntetését.