Földterületek osztatlan közös tulajdonának megszüntetése
A földekre, így pl. szántó, rét, legelő, erdő, fásított terület, gyep, szőlő, gyümölcsös, kert közös tulajdonára és a föld használatára speciális szabályok irányadóak más ingatlanokhoz képest.
Bármilyen föld lehet közös tulajdonban, sőt, leggyakrabban szántó, rét és erdő esetén fordul elő, hogy egy vagy több, olykor nagyon sok tulajdonosa van. A tulajdonosoknál felmerül a kérdés, hogyan lehet használni a földterületet, hogyan lehet megosztatni a használatot, és gyakori kérdés a közös tulajdon megszüntetésének lehetősége és módja.
A föld tulajdonosa maga használhatja területét bizonyos korlátozásokkal, amelyeket jogszabályok tartalmaznak. Erdő esetén pl. nem lehet megosztani a terület használatát, hanem egy erdőgazdálkodó kezelésében kell, hogy álljon az erdő. Az erdőgazdálkodó lehet egy tulajdonos tulajdonosi használati megállapodás vagy haszonbérleti szerződés alapján, de lehet külső személy vagy cég is, szintén haszonbérleti szerződés alapján, továbbá erdőbirtokossági társulatot is alapíthatnak a tulajdonosok a gazdálkodás céljára. Szántó esetében egy kicsit máshogyan alakul. Ott van lehetőség osztott használatra tulajdonosi megállapodás alapján, és haszonbérbe is adható a föld. Hasonlóan műkdöik a használat az egyéb művelési ágú földeknél is.
Van lehetőség a közös tulajdon megszüntetésére földek esetén is. Az erre vonatkozó eljárás azonban erősebben szabályozott, mint pl. egy lakás vagy egy telek vonatkozásában. A tulajdonosok egyhangú döntésével van lehetőség a Polgári Törvénykönyv szabályai szerint megszüntetni a közös tulajdont. Erre vonatkozóan bővebb információk találhatók itt: Mi a közös tulajdon? Hogyan lehet megszüntetni a közös tulajdont?
Föld közös tulajdona megszüntetésének módjai:
1. Tulajdonostársak egybehangzó megállapodása:
Valamennyi tulajdonos egyetértésével lehetőség van arra, hogy egy tulajdonos, amennyiben a földszerzési képessége egyébként fennáll, megvásárolja a többi tulajdonos tulajdonrészét. Erre általában földművesként bejegyzett személy lehet jogosult, mivel ő 1 hektárnál több földterületet birtokolhat. Kisebb területek esetén nem földműves tulajdonostársnak is lehetősége állhat fenn a többiek részének megvásárlására.
Valamennyi tulajdonostárs egyetértésével lehetőség van a terület megosztására, figyelemmel a legkisebb megengedett területnagyságra, és a föld sajátosságaira, elsősorban az elhelyezkedésére.
2. Bírósági per:
Amennyiben nem jön létre egyezség a felek között, lehetőség van bíróságtól kérni vagy azt, hogy egy tulajdonoshoz kerüljön a többiek része megfelelő vételár kiegyenlítése esetén, vagy a terület megosztását.
3. Osztatlan közös tulajdon megszüntetése bekebelezéssel:
Külön törvény bonyolult rendelkezései alapján van erre lehetőség.
Alapvető feltétel, hogy a tulajdonostárs legalább három éve tulajdonos legyen az ingatlanban, és a legkisebb kötelező területnagyságra figyelemmel ne legyen megosztható a földterület. Erdő, szántó, rét, legelő esetén legalább egy hektárnak kell lennie a területnek, ennál kisebb részre nem lehet felosztani.
A földterület ellenértékét jogszabály alapján kell megállapítani. Ennek megfelelően a bekebelezést kezdeményező tulajdonsotársnak egy szigorúan szabályozott tartalmú levelet, úgynevezett értékbecslési ajánlatot kell megküldenie tértivevényes levélben valamennyi tulajdonostársnak a tulajdoni lapon szereplő lakcímére. A tulajdonosok 30 napon belül tehetnek erre nyilatkozatot: elfogadják, vagy ellenzik, és kérhetik, hogy értékbecslő állapítsa meg az ellenértéket. Ha a tulajdonos elfogadja az ajánlott árat, akkor megállapodást köthet a kezdeményezővel, vagy megadja az adatait és az ellenérték megfizetéséhez szükséges adatokat. Ha valamely tulajdonos nem nyilatkozik, vagy nem elérhető, nem veszi át a levelet, elköltözött, meghalt, akkor részére bírósági letétbe helyezéssel lehet teljesíteni a vételár megfizetését.
Van lehetőség az ellenérték vitatására, értékbecslés készítésére és ellenajánlatra, valamint licitálására egy bonyolult és szabályozott eljárásrend szerint.
A tulajdonosváltozáshoz hatósági jóváhagyás nem szükséges, azonban földhivatali bejegyzés igen.
4. Közös tulajdon megszüntetése a föld megosztása útján:
Van lehetőség a föld megosztására akkor is, ha nincs egyhangú döntés a tulajdonosok részéről. Egy külön törvény alapján bármely tulajdonos kezdeményezheti a megosztást ily módon, azonban annak létrejöttéhez többségi döntés kell, ami az összes tulajdonos tulajdoni hányadának 50 % + 1 szavazatát jelenti. Az osztótprogramban kell elkészíteni a megosztási tervezetet, és megküldeni nyilatkozattételre a tulajdonostársaknak. Ha a többség egyetért vele, és az ingatlan úton megközelíthető, akkor elvileg nincs akadálya a megosztásnak.
Bármely módját választja valaki a föld közös tulajdona megszüntetésének, szüksége lesz ügyvédi közreműködésre már a kezdeti lépésektők fogva. Ezt indokolja az eljárások bonyolultsága, és jogszabályok ismerete. A földhviatali eljárásban pedig kötelező a jogi képviselet, és ügyvéd által ellenjegyzett okirat szolgál alapjául a tulajdonosváltozás bejegyzésének.